Осмотр дома может показаться прогулкой в парке, когда мы знакомимся с ним в течение получасовой телепередачи. Тем более, что первое знакомсто с недвижимостью, как правило, начинается с выигрышного предложения.
Типа, стоит вам купить дом, демоттировать несколько стен, заменить ковры, обновить кухню и вуаля — вы заработали десятки тысяч долларов за короткое время. Перестройка и капитальный ремонт называется «Флип».
Реальность редко бывает такой радужной. Флип может быть рискованным, и нет никакой гарантии, что вы сможете получить прибыль. Изначально поиск и приобретение подходящего дома по разумной цене не так-то легки.
Для того, чтобы определить, насколько выгоден потенциальный Флип, или для его поиска необходима подготовка.
Опытные флиперы научились оценивать затраты и работать в обратном направлении. Эмпирическое правило в отрасли — взять 70 процентов от потенциальной цены продажи (так называемой стоимости после ремонта или ARV), вычесть затраты на обновление и использовать полученную цифру как максимальную покупную стоимость.
Вам понадобится много справочной информации, включая сопоставимые цены продажи аналогичных домов, чтобы выссчитать, насколько вам выгодно эим заниматься. Важное значение имеет также способность быть честным с собой при оценке стоимости деталей и рабочей силы.
Например, если вы решили, что можете продать отремонтированный дом за $200 000, вы начнете со $140 000 (70% от $200 000 долларов). Если вы посчитали, что затраты на реконструкцию составят $40 000, вы достигнете максимальной покупной цены в $100 000. 30-процентная маржа, которая остается, если все идет по плану, не является окончательной прибылью; вы должны учитывать непредвиденные расходы, а также возмещение инвесторам.
В первую очередь необходим оборотный капитал. Скажем, оплата наличными за дом может ускорить продажу и увеличить прибыль, но это не совсем подходящий вариант для начинающих флиперов.
Тем не менее, традиционные кредиторы не обязательно предлагают финансирование, особенно если вы пытаетесь привести в порядок ветхое жилье. Даже когда они это делают, вы не сможете взять достаточно денег, чтобы покрыть все расходы.
Вместо этого некоторые флиперы обращаются к кредиторам с твердой денежной ставкой, частным лицам или компаниям, которые выдают краткосрочные кредиты под залог реальных активов (таких как дом, который вы покупаете).
В случае с традиционными или жесткими кредиторами, ожидайте, что стоимость финансирования будет выше, чем та сумма, которую вы заплатили бы за ипотеку, если бы покупали жилья для своего пользования.
Важно следить за общим бюджетом. Если вы занимаете достаточно денег, чтобы совершить покупку, но не имеете наличных для оплаты ремонта и непредвиденных обстоятельств, вы застрянете в самом начале пути.
Помните, что в дополнение к покупной сумме потребуются деньги на ремонт, модернизацию, проверки и разрешения. Кроме того, необходимо «покрыть» период времени между покупкой и продажей. Между тем, затраты на транспортировку, коммунальные услуги, финансирование, страхование и поддержание собственности могут меняться каждый месяц.
Обязательно учтите такой фактор, как время. Кстати, передачи ТВ о флипе постоянно напоминают об этом. На конкурентных рынках следует быстро оценить дом и внести предложение, прежде чем кто-то пожелает его приобрести.
Успешные флиперы, как правило, обладают лицензией на приобретение недвижимости или работают с рэалторами для получения доступа к службе множественного листинга (MLS), справочнику домов, которые продаются.
Как только вы покупаете дом, включается счетчик. Ведь нужно завершить работы и произвести продажу. Работа с доверенным подрядчиком и поверенным в сфере недвижимости могла бы ускорить ваш проект. И даже, если у вас сложились прочные рабочие отношения, вы можете пригласить других присоединиться к вашей команде и внести вклад в обмен на сокращение прибыли.
Итог: Flipping домов может быть выгодным, особенно для тех, кто имеет профессиональный опыт в работе с недвижимостью, но не ожидайте, что это будут легкие деньги. Месяцы напряженной работы могут быть затрачены без каких-либо гарантий на успех.
Натаниэль Силлин руководит программами финансового образования Visa. Следуйте практическим навыкам работы с деньгами в Twitter: www.twitter.com/PracticalMoney.
Натаниэль Силлин
